[铁锤]数据太难看了
大家好，我是铁锤，好久不见。
房价下跌的真相从来不在新闻稿里。
今天咱们聊聊房地产的近况，我希望你不要当爽文看，而是要看到楼市变动背后的经济信号。
统计局5月70城房价数据撕开了“止跌回稳”的遮羞布：二手房价格上涨城市从6个骤降至3个，下跌城市从56个暴增至67个，几乎全军覆没。
四大一线城市二手房环比跌幅进一步扩大，北京下跌0.8%、上海下跌0.7%、广州下跌0.8%、深圳下跌0.5%。同比数据更触目惊心：今年前5个月，北上广深平均跌幅分别为2.1%、1.3%、8.5%、4.5%，广州领跌全国，一线城市房价神话彻底破灭，现如今大家终于开始体会房产的另一面，有涨就有跌，一线城市永远涨也不过是痴人说梦罢了。
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中指院的补刀数据更让谎言无处遁形，5月份百城二手房全线下跌，环比再跌0.89%，同比跌幅扩大至7.24%，连续23个月阴跌。
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其中二手房价格同比跌幅超过10%的城市有16个，以东莞为例，200万房产一年蒸发25.6万，这已经不是简单的调整了，而是妥妥的资产价格塌方。
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所以媒体口中的“止跌回稳”，不过是某些部门玩弄累计数据的文字游戏。真实情况是，全国的平均房价相较于2021年高点已经下跌了26%，跌穿地板了。
更刺激的是，五大一线城市同样跌势汹汹，香港房价整体下跌了33.4%，上海下跌20.4%，深圳下跌30.4%，北京下跌16.6%，广州下跌27.9%。
这些数据均来自各地住建局网站，我只是动动手指把数据进行了整合计算，纯属是陈述事实，网上这类具体数据很多人看不到，我就是要打破这种信息茧房，让大家对过去几年的房价走势有直观的认识，别再被“环比降幅收窄”的麻醉剂迷惑。
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当然，现在房地产的问题不止价跌，更严重的是降价都换不来成交量，前5个月商品房销售额34091亿，同比下降3.8%。
另全国房地产开发投资36234亿，同比下降10.7%，这一数值自2022年4月份转负以来，就一直没有回过正。5月末商品房库存面积升至7.7亿平，当前的广义未售住宅库存需要6年时间消化。
更扎心的是，央行数据显示，过去两年提前还贷的金额超过7万亿，去年提前还贷的数量占按揭贷款余额的20%。今年提前还贷的情况受存量利率下调有所减少，但总量依然庞大。
老百姓为什么要提前还贷？一边是利率倒挂依然存在，另一边是房价跌跌不休，不提前还就是两头受损。
房子卖不掉，土地更不好卖，今年前5个月国有土地使用权出让收入11281亿，同比下降11.9%，这是在去年同期下降14%的基础上再次下降。不难想象，对土地财政依赖度高的城市的日子有多难过。
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房地产爽文还在继续书写，我不知道这算好消息还是坏消息，因为一方面房价下跌，刚需购房者的成本实实在在减少，晚买房的人等到了奖励。
但另一方面，房地产加速下滑，受冲击最直接的是建筑行业农民工群体，他们技能单一且社会保障薄弱，失业后很难再就业。
过去三年，从事建筑业的农民工减少了975万，主要是房地产市场的量价齐跌导致开发商拿地减少，项目停工增多。另外，农民工的收入也受到影响，比如塔吊工的月薪减少了2成，零工的日薪甚至不足百元。现在的问题不是工资减少，而是相当一部分大龄农民工彻底断了收入来源。
更致命的是，房地产绑架了上下游钢铁、水泥、装修、建材等50多个行业，房价跌穿的不是地板，是地方财政、银行信贷和中产财富的集体萎缩。
房地产并非孤立产业，而是通过土地→开发→消费链条嵌入经济动脉，拿下游的消费端来说，房价下跌会直接压制家电、家具、装修等需求，与此同时，物业、中介等服务业的营收也会跟着骤减，因为房产占中国家庭资产的七成以上，房价普跌26%，意味着户均财富缩水50万起步，严重的地区，甚至会集体导致高杠杆购房群体陷入负资产陷阱。这其实很好理解，房产抵押物占银行贷款担保品的60%，房价下跌三成即可引发抵押物价值不足，银行不良率飙升，一季度商业银行不良贷款余额达3.43万亿，不良率小幅反弹至1.51%。
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我更大的担忧是涨价，因为运作一个城市，财政支出是非常惊人的，如果土地财政收入持续不行，那么接下来地铁、高铁、水电燃气等大量公共品都可能会因为没有足够的钱去支撑，而陷入必然的涨价循环。
数据冰冷，市场深陷泥沼，于是我们看到一线城市再次吹响了救市冲锋号：广州宣布全面取消限购、限售、限价。
为什么是广州？
因为广州最先扛不住了，这来自于两方面的压力，一是房价跌得太猛了，从统计数据来看，广州的房价较高点时已经平均下跌了28%左右，直接跌穿地板了，这意味着总价200万的房子，加上贷款利息直接缩水了近60万，要知道大部分贷款买房的人，三年是不可能存下60万的。
二是广州对土地财政的依赖，堪称一线城市中的“高危玩家”。
2023年其土地财政依赖度（土地出让收入/一般公共预算收入）达44.6%，但若按更激进的统计口径（土地出让收入占政府性基金+一般公共预算收入的比例），这一数字甚至高达76%。
更狠的是，2024年其政府性基金收入中80%以上来自卖地，而同期深圳依赖度仅18.9%，广州对土地的“吸血式依赖”可见一斑。
这种病态依赖是多种原因造成的，首先是财政分配劣势，广州是全国唯一实行三级财政的一线城市，其财政体系需向中央和广东省两级上缴税收，自留比例低于其他直辖市和计划单列市。而深圳作为计划单列市可独吞本级税收，导致广州自留财政比例比深圳低9个百分点，只能靠卖地填补财政窟窿。
江苏十三太保虽然也是三级财政，但财政收支高度自主（高留存+低省级干预），各市财政自给率普遍超80%，无需依赖省级转移支付。以苏州为例，2024年财政收入2459亿，支出2583亿，自给率95%。
其次是产业转型乏力，深圳靠电子制造和金融税收“躺赢”，广州仍然依赖传统制造业和土地经济输血，工业增加值仅为深圳的60%，财政结构严重失衡。
最后是楼市冰封导致土地财政断崖下跌。
去年广州的政府性基金收入中80%以上靠卖地，但楼市冰封导致2024年土地出让收入骤降至773亿，仅为2021年的43%，开发商集体躺平拒当“接盘侠”。迫不得已，政府开始让国企“自导自演”接盘土地，用应付票据代替现金，上演“左手倒右手”的财政魔术。
更讽刺的是，广州一边喊着区域协调发展，一边将83%的市本级财政支出用于转移支付，本地民生支出仅占36%，最终却要靠卖地续命——这哪里是国家中心城市，分明是土地抵押之城，如果楼市继续下行，广州的财政底裤怕是要被彻底扒光了。
从这几年的救市经历来看，每一次救市政策出台，顶多就管两三个月，然后就完全弱化了，广州这一次也不会例外，究其根本是没有解决最根本的问题，这个最根本的问题是什么我不说大家也应该都知道。
放大到全国，地方财政的收支平衡压力更是空前巨大，不夸张的说，一场由房地产崩裂引发的经济溃堤还在进行之中。
全国土地出让金从2021年8.7万亿峰值暴跌至2024年4.87万亿，三年蒸发44%。江苏、广东等经济大省土地收入跌幅超60%，三四线城市土地依赖度仍高达70%以上，财政窟窿堪比无底洞。一线城市还能靠卖地苟延残喘，其它城市则严重依赖转移支付——地方财政自给率均值仅49.2%，贵州、甘肃等省份不足35%，全靠中央输血续命。
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讽刺的是，中央转移支付占比超40%的输血机制，在楼市系统性崩盘面前不过是杯水车薪。毫不掩饰地说，地方财政正从土地依赖症，直接蜕变为向财爸要钱都难翻身的状态。
不能忽略的是，房地产相关税收断崖式缩水，叠加减税降费政策延续，地方的税收池子已经几近干涸了。而三保的刚性支出却逆势攀升，多地公务员薪资发放已靠举债维持。
以辽宁为例，土地收入暴跌17.8%的同时，财政支出却增长10.6%，收支缺口血淋淋地撕开财政破产的遮羞布。地方政府干脆也不装了，一边靠“停发工资”拖延，另一边又开启了借债模式。
2024年地方政府债务余额47.5万亿，利息就能吃掉全年新增财力。江苏、浙江等发达省份城投有息债务超5万亿，经济越发达债务越疯狂，债务率飙升让地方财政沦为债务人质。更讽刺的是，这些债务大多用于填平土地财政的坑，形成“卖地还债-地卖不动-借新还旧”的死循环。
我们总说失去的收入是补不回来的，这个逻辑在地方税收调节面前，貌似也不是十分严谨，今年前5个月，全国税收收入79156亿元，同比下降1.6%，非税收入17467亿元，同比增长6.2%。
更触目惊心的是，2024年罚没收入暴增15%，很多城市的罚没强度都比较大，有不少城市罚没强度都超过20%，个别城市甚至超过80%，还有沈阳等地靠卖资产撑起43%非税收入。
这种割肉补疮的财政魔术，本质是饮鸩止渴，是在拿政府信用和营商环境当赌注——今天卖地、明天卖资产、后天卖执法权，地方财政正在系统性透支未来。当执法沦为创收工具，地方财政的底线早已被债务和刚性支出碾碎了。
光指出问题显然是不够的，我们不妨思考一下破局之道。
我认为，针对地方财政压力问题，解决方案必须从根源入手，打破土地财政依赖。首先，要加速推进房产税改革，对多套房持有者征收阶梯税率，用存量房税收填补土地出让缺口。
其次，地方沉迷土地财政的本质是产业升级失败，所以产业转型才是治本之策，地方要想方设法培育新的增长点。
产业转型需要时间，短期内必须严控财政支出，各地应压缩低效基建投资，清理僵尸城投债务，避免盲目举债续命，刮骨才能生肌。同时，可借鉴日本经验，将部分消费税收入划归地方，增强基层财政自主性。
但我们也要清晰的认识到，当前的最大困局在于目标撕裂：既要止跌回稳保房企，又要摆脱土地依赖，什么都想要，结果是什么都做不好。
从宏观角度，结构性改革是最应该走但也是最痛苦的路。俗话说得好，没有阵痛，就没有新生，所以破局需要拿出壮士断腕的勇气。
日本转型之痛历时30年，核心教训是 “拖延改革代价更大”。中国若在消费税分权、城投清算、产业松绑上继续妥协，地方财政将继续坠入债务螺旋。当断则断，是为大道。
这几天，大家都在讨论高盛一份关于我国房地产的报告，大概意思是我国的住房需求在2025-2030年会降至410万套-500万套，比2017年的峰值2000万套缩水75%。
这个结论主要基于三点，一是人口负增长带来的需求断层，过去10年是80后、90后在支撑楼市，2019年之前，这部分人群对楼市的需求贡献是150万+，未来轮到00后作为购房主力，但他们偏偏又不买房，对需求的贡献是-50万，2030-2039年还会降低到-140万套。
二是城镇化放缓导致的需求锐减，2030年目标城镇化率70%，2024年为67%，年均增幅仅0.5个百分点。城镇化贡献需求会从640万套降至280万套，平均降幅56%。
三是投资属性弱化的影响，简单来说就是，房价下跌预期导致投资性需求转为负值，投资客每年大概会抛售150万套房子。
报告也提到，家庭小型化会抵消前三项的影响，年均贡献需求升至210万套。综合算下来，未来5年的年均购房需求会缩减一半以上，降至每年略低于500万套的水平。
高盛的报告并不能完全决定我国楼市的走向，因为政策是最大的变量。但不得不说，这份基于事实的分析报告，给了我们一定的参考价值：房地产整体供大于求，逐渐步入低需求发展周期，未来家庭房产配置，要聚焦于一二线城市，小县城的非刚需房产需要提前处置。
在如今房价普遍下跌的情形下，很多人想卖房时却发现陷入另一种结构性困境——就算卖掉房子拿到现金，也找不到收益更高的去处，因为可供选择的投资资产着实不多，这就是铁锤一直强调的，宏观环境难以改变，个体突破的空间其实有限。
未来楼市不就是如此吗，有人之地沸腾，无人之地沉寂。
日本就是最好的例子，核心都市圈资本与需求驱动楼市繁荣，但会加剧居住成本，年轻群体被迫长距离通勤；人口流失、供给过剩的远郊区域，房产将回归居住本源且价值大幅重构，甚至出现房子白送都没人要的现象。既然看到这里了，随手点个赞吧。
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