孙嘉在万科的成名作，是一个PPT。

2007年碧桂园在香港上市后，市值一度高居中国地产商榜首。26岁的杨惠妍，也成了中国首富。但万科董事长王石当时对碧桂园的评价是：

红极一时，不能持久。

‌‌
这份“轻蔑”，很快被一个30岁年轻人的PPT推翻。

时任万科集团企划部的新人孙嘉，用自己在麦肯锡学到的工作方法，调研了碧桂园的项目和员工，做了一份数据翔实，有理有据的PPT：

独特模式创造快速发展——碧桂园研究报告。

在珠海的集团例会上，孙嘉用这个PPT，举出了三四线城市之王碧桂园的下沉秘诀：

避开主流市场和强劲的竞争对手，在低量级城市或者城市远郊，采取低地价、大规模投资策略，依靠控制全价值链，实现低成本快速销售、快速回款。

从珠海回深圳的路上，王石马上打电话给碧桂园的杨老板：我对碧桂园的看法，错了。

所以说，会做PPT在职场有多重要。它让孙嘉在万科得到火箭般地蹿升，也让行业重新认识了碧桂园。

碧桂园当时切中的市场，是长期被中国傲慢的主流开发商忽视的。三四线城市地方政府有招商需求，老百姓也有改善蜗居的真实呐喊。

中国有两千多个县城。杨老板说，每一个县城，都需要一个降维打击的碧桂园。

2015年棚改货币化推行后，碧桂园、恒大等深扎三四线城市的努力，开始得到了丰厚的回报。他们很快都超越了万科，成为全宇宙最大的房地产商之一。

2018年，碧桂园的销售额甚至：

超过了1万亿。

一个赛道跑出来后，中国企业最擅长的是跟随模仿。一大堆杀入三四线城市的“小碧桂园”，也就此冒了出来。

但伴随着2021年之后中国房地产的深度调整，不管是碧桂园还是“小碧桂园”，都熄火了。

巨头爆雷、百强折戟，民营阵营全面溃败。幸存者们惊魂未定，央国企也扎紧篱笆，坚定收缩于一二线核心地带。

曾经的热土，留下一片真空。



1



5月底，成都市新都区一宗地块现场拍卖。

经过24轮举牌，嘉禾兴地产以6.03亿元的价格，拍了下来，溢价近两成。

拿地后，嘉禾兴地产总经理李为国在微信朋友圈发文，就两家人，居然搞了24下，面粉多了一个亿：

回看自己都觉得恐怖！

嘉禾兴是四川本地房企，在简阳、资中、内江、温江等县市都有项目。这两年，他们开始加码成都，但主要获取的是成都郊区的地块。

最新拍的这块地，就位于成都市北郊的新都，区位不算热门。

但李总的感慨并不是凭空而发。去年9月底，嘉禾兴宣布将旗下所有项目单价上调2%。除了成都楼市升温的背景外，还有：

开发建设成本的因素。

这次涨价，使嘉禾兴瞬间成为焦点。当时，稳楼市政策蓄势待发，市场预期改善，但没有哪家房企敢公然提价。

后来，公司赶紧解释说是优惠政策调整，才算有个交代。

实际上，新都区地块只有两家房企参与竞拍。把嘉禾兴的成本抬上来的，是一匹过去一年杀疯了的川系“黑马”：

邦泰。



2



邦泰其实才成立于2007年。

它由四个老板创立，最早做销售代理，然后逐渐涉足房地产开发。2013年，他们才将总部迁至成都。

邦泰的房地产开发业务也起步于三四线城市。最近两年，他们才开始向二线城市调仓，并在成都、南宁、长沙、西安、南昌等中西部省会城市拿地。

中指研究院统计显示，2024年，邦泰共斥资117亿元拿地，排名第17，在民营房企中：

仅次于杭州滨江。

这一年，邦泰卖了169个小目标，超越新希望地产，悄然成为川系房企老大。

今年，邦泰更有“8天拿5地”的壮举，其在拿地榜上的排名也继续提升。前5月拿地金额排名第14，拿地面积甚至飙升至第3。有人开始称他们为：

民企之光。

他们其实盯的，是目前银行资金便宜，土地市场又处于历史上的低点。因为卖不出去地，很多地方政府都欢迎邦泰，甚至邀请他们前去拿地。

今年邦泰光在广西南宁，就拿了两块地，从而将其在南宁的项目扩充至6个。邦泰拿地时基本没遇到什么阻力，有一宗底价获得。

近几年，南宁楼市惨淡。去年南宁成交商品房6.1万套，同比下降了超过三成。其中商品住宅只成交了2.8万套：

也就相当于上海高峰期时一个月的水平。

南宁土地市场也许久不见房地产巨头的身影。去年南宁土地出让成交价款只有64.18亿元，相当于2020年的：

十分之一。

如今，像南宁这样的城市不在少数。他们应该很欢迎像邦泰这样的民营房企。因为央企已经开始弃这些城市而去。

邦泰与嘉禾兴抢地的4天后，长沙市岳麓区洋湖片区一宗宅地现场出让。经过24轮竞价，一家名叫嘉信地产的房企，以8.68亿元竞得，溢价率为23%。

嘉信地产成立于2007年，总部位于湖南永州，去年6月首次在长沙拿地，挺进省会。

今年嘉信地产继续高歌猛进，前5月已在土地市场“豪掷”20亿。

4月初，嘉信地产曾在同一区域拿下一宗地块，此次拿地属于“梅开二度”。拿地前，嘉信地产就志在必得，最终表现强势，在中海、金茂、绿城、保利等一众央国企中：

虎口夺食。

地方小拳师，打出了大满贯的气势。

5月30日，重庆市渝北区一宗地块出让，本地民企海成集团以底价竞得。

海成集团1992年创建于重庆万州开县，最早据说靠接手一块烂尾的商业发家，战略是“立足（三峡）库区，深耕川渝”。海成在万州、奉节、内江、开州、巫山等城市都有布局。

这两年，这家“农村包围城市”的老兵，正加速渗透重庆主城。今年已经三次在重庆拿地。

今年前5月，海成集团斥资28亿拿地，排名全国房企前二十。海成在大重庆市场的占有率，也在不断提升。去年他们就以66亿的销售额排名第二。

今年前五月，海成已经卖了30亿，力压邦泰、龙湖、万科，终于成为：

重庆一哥。

四年前，金科成为重庆一哥的门槛，全年是350多亿。

当万亿已成传说，几十亿也能称雄山城。

市场缩水至如此。



3



在海成集团5月30日获取地块的三公里外，是个烂尾已久的项目：

恒大轨道时代。

恒大2018年拿到这块地，暴雷后，项目便陷入停滞，有几栋楼至今未复工。

五公里外，是碧桂园的中俊天玺项目。这个项目2020年就开盘了，暴雷后就近乎滞销，到现在还没卖完。

在这轮楼市调整中，以恒大、碧桂园为代表的民营房企大批暴雷，宣告一个狂飙时代的终结。央国企纷纷收缩战线，回到更安全的区域。

于是，巨头撤退的真空带，成了邦泰们闪转腾挪的秀场。

今年前5月，TOP100企业拿地总额，只有4000亿出头，不及2021年峰值的零头。

国央企仍是拿地主体，但民营房企的戏份，也有所增多。

在拿地金额前20的房企中，民企占据4席；在拿地面积前20的房企中，民企占据了5席。除邦泰、滨江外，另外三家民企跻身拿地面积前20，他们的注册地分别位于：

山东威海、山东菏泽、河南商丘。

但这些新晋民企大多规模较小，资金实力有限。他们不再像前辈们一样圈地造城，而是只获取小体量地块。

邦泰获取的地块，总价大多在5亿元以下，接近10亿的就属于“高价地”了。因邦泰抬价让李为国肉疼的那块地，总价也就：

6个小目标。

虽然跟恒大、碧桂园当年的大手笔比起来，完全不在一个量级。但他们操盘上的一些手法，颇有前辈的影子。

拿地的当天下午，嘉信地产就安排工程机械高调开进现场，正式宣告开工。除了造势外，老板显然是很懂“高周转”的。

邦泰同样深谙“高周转”之道，他们在三四线城市采用“小打快出”的打法，在二线城市虽然强调深耕，周转速度也不慢。同时，施工方和材料供应商，像碧桂园一样，也都是自己人。

公司也开足马力，加班加点。有员工吐槽，邦泰的工作节奏是“5+2”“白+黑”：

人也是高周转。

但燃料也有烧不尽的时候。

去年6月，邦泰在合肥的首个项目东方雅颂遭遇业主维权，原因是：工程进度严重滞后。

业主们后来又发现，房子的质量也很有问题，于是又组织了多次维权。

邦泰是在2023年上半年拿的这块地，当时他们在竞品质环节获得了：

满分。

邦泰在山西的项目，也出了点问题。

今年5月，山西省住房和城乡建设厅发布了两则通报。其中一则称，在2024年度房地产市场“双随机、一公开”联合执法检查中，发现忻州市的邦泰·天誉项目：

预售资金未直接全部进入监管账户。

另一则通报称，在2025年全省建筑施工春季复工安全生产交叉执法检查中，发现了12个“较差项目”，邦泰·天誉再度上榜。

新玩家以为避开了前辈的坑。低头却发现，坑里散落的还是那些熟悉的砖石……

土地还是那片土地，只是旗帜又换了一茬。