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最近市场很冷，早晨陪朋友去看一套学区房，三个中介陪着。倒不是说价格有多便宜，而是装修非常不错，审美也在线，几乎可以拎包入住，房主小孩刚中考结束，准备卖掉这套房子之后，到高中旁边租房三年，之后再考虑买房改善。
期间中介一直在吐槽最近生意很差，快要干不下去了，准备坚持到年底，不行就改行了。其实个各种数据统计在四月份后就有明显信号 —— 带看数下滑，成交量下滑，成交均价下滑，成交中位数下滑。让人最意外的是很多城市挂牌量在五月份之后，也出现了明显下滑。
什么意思？一大批房东，把房子下架，不卖了。
01
最近很多房东的心态正在发生微妙变化，分享两个案例。
一个就发生前几天，一套 200 万的房子，中介配合买家把价格最后砍到 178 万，双方已经坐在绿中介门店的签约室，房东对价格也认可了，虽然很痛苦。最后居然因为中介费，没有签约。房东觉得买家占便宜了，应该给 2%，中介和买家表示按照惯例双方各 1%。不到 2 万块，能让房东直接掀桌子走人，根本原因还是跌破心理所能承受的最低限度。我后来打听了一下，这套房子四年多前花 240 万买的。
第二个案例就很极端了。坐标南京河西南，小区我就不说了，800 多万买到手的房子，现在要成交普遍打 7 折，还要白送个车位。房东错过了几个买家，价格一降再降，原本已经接受 540 万的价格了，谁知道楼上突然杀出一家愿意以 520 万整个小区历史最低价成交，虽然房子出租过，但架不住便宜 20 万，就是明着抢客。房东就和吃了苍蝇一样，随即将房子下架改出租，不卖了。
02
“既然卖不掉，就不急着卖了。”
“原本急着置换，现在新房子价格也在跌，就再等等吧。”
“都把首付跌没了，总不能再跌吧，国家不可能不管。”
“卖不掉就留着给小孩以后收租。”
这是不少选择下架不卖的房东，真实的心理活动。
根源是什么？房价超跌了。就南京来说，有些小区跌幅甚至达到 40%，其他城市情况半斤八两。
这部分群体有什么显著特征？要么当初买房时间比较早，成本非常低，比如 200 万的房子跌到 150 万，他们不会觉得这少 50 万是自己的损失，并且还会告诉你，这房子买的时候 100 万，现在还赚 50 万。要么收入很稳定，公积金和房补比较高，能覆盖大部分甚至全部房贷，即便房价下跌，对生活没有影响，更没有什么经济压力了。
当然了，绝大部分人对机会成本这件事是无感的，所以他们根本不着急，卖不动就放着，直到跌穿他们的心理成本。
03
为什么房东的心态变得这么快？
1、如今买家杀价完全不讲武德，第一刀打七折。
2、中介为了成交，攻心战不择手段，有点过了。
3、房东觉得行情快到底了，黎明就在眼前。
房价真的还会再跌吗？
有两个事实必须承认。一是，现在卖不掉的房子，以后更卖不掉，未来市场最大的对手是新房和邻居。二是，只要小区有大量投资客，踩踏行情就无法避免。至于价格走势，网上有从政策端分析的，有从金融端论证的，还有从人口端解释的，听起来都很有道理，但是过段时间回头一看，说好的到底，还是没有出现。其实，影响房价的变量越来越多，不是某一方可以掌控的，更不可能因为一条政策扭转乾坤。老百姓手上有钱了，赚钱容易了，自然会主动超前消费，谁不想改善生活。
当然，你要问我的建议？过去几年回答都是一样的：“空置就卖”。
04
年底，中介行业一定会有地震，大面积关店，无责底薪缩水，绩效考核变严，逼经纪人离职，因为二手房会越来越难卖。
一周前我已经在《16 号内参》中分析了上海链家即将执行的 “房客分离” 政策。什么是房客分离？A 只能维护房源，没有客户，B 只能维护客户，没有房源维护，以前 A 也可以做 B，B 也可以做 A。
为什么要这样改革？行业被玩坏了，信任已经不存在。现在的中介，就是忽悠房东降价的。买家不可能一夜之间多拿几十万，但是房东可以一个晚上降几十万。不降就挑毛病，采光，楼层，户型，装修，再不降就编个故事，说小区另一家降价了。此外，自媒体上已经出现不少单边经纪人，很会玩流量，佣金收的也少，在买家越来越少的情况下，链家要想保住份额，只能想尽办法讨好买家。同时，也要锁定房东，尽可能为房东争取最大利益，卖出更高的价格，这样才不会被撬单。
预测一下，明年贝系中介费会有调整，改成买家 0.5% + 卖家 1.5%，又或者买家 0.5% + 卖家 2%、买家 1% + 卖家 2%。
结
现在房东才是真正的弱势群体。
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