在房地产问题上，公众最常听到的一句话是：“不是政府不管，而是情况太复杂，管不了。”
但当开发商跑路、项目烂尾，房贷却一分不少地压在购房者身上时，这种解释越来越难以服众。一个最朴素、却无法回避的问题摆在眼前：这到底是不能管，还是不想管？

一、现实场景：风险被精准转移给了最弱的一方
在大量烂尾项目中，几乎形成了一种高度一致的结果：
开发商资金链断裂，项目停工，甚至直接跑路；
地方平台、施工方、上下游供应商各自博弈，责任被反复稀释；
银行房贷合同继续执行，购房者必须按月还款；
房子没有交付，但征信系统已经“先行到位”。
也就是说，房子是虚的，债务却是实的；开发商是消失的，购房者却是被精准锁定的。
如果这是“不能管”，那就必须回答一个问题：
为什么最容易、最迅速被执行的，永远是购房者？

二、从能力看：这并不是“管不了”的问题
如果从“能力”角度分析，房地产并不是一个政府难以介入的领域。
土地出让、规划审批、预售许可，全部掌握在行政体系之内；
银行按揭、资金监管账户，本就处在强监管框架下；
开发商的融资、扩张、杠杆水平，也长期依赖政策窗口。
也就是说，这是一个高度政策化、行政化、制度化的行业。
在这样的行业里，说“政府无能为力”，本身就站不住脚。
事实上，在涉及维稳、金融安全、税收风险时，相关部门展现过极强的动员与执行能力。
因此，问题并不在“能不能管”，而在管到什么程度、为谁而管。

三、真正的症结：管，会触动既有结构
如果选择“真管”，意味着什么？
意味着要重新分配损失，而不是单向转嫁给购房者；
意味着要追究开发商、金融机构、地方平台的连带责任；
意味着地方财政、银行资产质量、历史政绩都会被重新审视。
而“不管”，或者“只管到不出系统性风险为止”，成本最低、阻力最小。
在这种结构下，购房者被视为“可承受方”：
个体分散，议价能力弱；
法律上合同清晰，执行成本低；
即便承受压力，也更多是私人层面的痛苦，而非系统性冲击。
于是，风险并非消失，而是被精准安置在社会结构的底层。

四、“不能管”的真正含义：不能推翻既有逻辑
当一些人说“不能管”时，往往并不是字面意义上的“技术不能”，而是指：
不能动摇金融体系既有的信用链条；
不能否定过去高周转、高杠杆的发展模式；
不能轻易承认制度设计本身存在结构性问题。
因此，“不能管”的真实含义更接近于：
不能以牺牲既有结构稳定为代价，去彻底纠偏。
但问题在于，如果所有代价都由购房者承担，那么所谓“稳定”，只是把风险延迟，而不是消除。

五、长远代价：信心被透支，规则被质疑
当一个社会反复向普通人传递这样的信号——
房子你没拿到，但贷款必须还；
风险你没制造，但后果你来承担；
最终受损的不只是个体家庭，而是整个市场的信任基础。
人们开始回避长期负债；
对“规则是否真的公平”产生根本怀疑；
对未来政策的承诺不再轻易买账。
这才是房地产问题最危险的地方：
不是烂尾楼本身，而是对制度预期的系统性侵蚀。

六、结语：不想管，比不能管更值得警惕

如果是“不能管”，那意味着制度能力不足，尚可修补；
但如果是“可以管，却选择不管”，那就意味着成本被有意识地分配给了承受力最弱的一群人。
房地产问题走到今天，已经不只是经济问题，而是责任、规则与信任的问题。
当房子无法兑现，却要求购房者无限兑现责任时，公众追问的，从来不只是房子本身，而是一句更根本的话：
这套制度，到底是在保护谁？